借主已哭晕, 留给碧桂园的时刻未几了
发布日期：2025-01-16 11:00 点击次数：119
作家|猫哥
来源|大猫财经Pro
碧桂园，向阛阓投了一个“大炸弹”。
1月14日晚，碧桂园承接发了两份事迹公告，2023年全年齿迹和2024年上半年齿迹。
一个字：惨。
1、巨亏：一年半的时刻，亏了2166亿。
2023年全年总耗费2009.6亿，是2022年耗费额的67倍；到了2024年上半年，营收大降55%，唯有1021亿，上半年总耗费150.6亿。
然而，积极的信号是，耗费在大幅收窄。
2、这两年，屋子是如实不好卖：
2024年上半年，权利条约销售金额260亿，而在2023年同时，还有1288亿，也便是说，这半年，少卖了1000多亿。
2023年请托60万套，而2024年全年唯有38万套，仅仅2023年的60%多，将来的请托压力如故很大的，碧桂园把长鑫科技的股份卖了20亿，来作念“保交楼”。
3、钱越来越少，债务越减越多：
2023年，碧桂园的“现款”还有638亿，而到了2024年上半年，唯有448亿了，而这个“现款”内部，还包括受限现款，淌若刨除，唯有67亿。
而债务却从2496亿，涨到了2506亿，背信的债务从1419.82亿，涨到了1472.87亿。
并不是很乐不雅。
钱，不好还，现时房企无数罗致的是债务重组。
从规模上来看，境外债重组的第一细目是恒大了，1400多亿，而碧桂园现时的境外债是第二，164亿好意思元，约合东说念主民币1200多亿。
碧桂园的这份重组的有磋议选项，如故比拟狠的：
1、淌若思要现款的话，损失最大，本金“打一折”，纯纯地算割肉了，淌若通盘的境外债加沿途，最多偿付120亿；
2、债转股，债务100%转念成股权，成为公司鼓动，与碧桂园共进退，债务一笔勾销，然而当今碧桂园的总市值唯有135亿港元，地说念算是赌将来，毕竟巅峰期市值有近5000亿港元；
3、67%的债转股+33%的新债务器具，然而新债的时限是7.5-11.5年，天然了利率不会太高；
4、淌若全部转念成新债，那么要损失35%的本金；
5、淌若不思有本金损失，可全部转新债，然而时限最长，利率最低，天然了新债酿成宿债，能还吗、能还几许，那是2036年的事情了。
为啥这样狠？如实没钱了。
碧桂园干脆算了笔账，把将来15年能搞到的还境外债的现款流，都摊开了，总计指望碧桂园在全国3000个神色、130-140万个车位：
1、境内的神色设备小数，非中枢的神色卖一些，一些金融投资也平直变现，不错获取200-250亿；
2、境外29个设备神色，约莫能产生26-30亿好意思元（190-220亿东说念主民币）的现款流；
3、碧桂园的境外子公司还有一些股权投资，现时照旧变现1.4亿好意思元，将来还能变现6-8亿好意思元；
按最高的数字来算，约莫529亿，平均每年35亿。
将来15年，能省则省，并费力卖房卖钞票搞钱，能搞到的钱也只占全部境外债的44%。
选哪项，就看债权东说念主的选定了，淌若这套化债有磋议大概实践，碧桂园大概化掉116亿好意思元的债务，债务到期时刻延到11.5年之后，把融资本钱从6%降到2%。
用时刻换空间，淌若完了，碧桂园还有戏。
碧桂园也仅仅一个缩影。
融创在债务重组确当口，被呈请清盘，昔时的优等生万科也在濒临耗费+债务缓期，本年1季度，如故一个偿债小岑岭，要还近百亿。
现时，阛阓的TOP级房企，照旧从“碧恒万”（碧桂园、恒大、万科）酿成了“保中华”（保利、中海、华润）。
分化与进退，都是大趋势，路难走，然而阛阓如故给“碧桂园们”，留住了很大的契机。
干涉2025年，阛阓趋势也比拟彰着，一个是债务重组，先管理“死活”问题，一个是阛阓复苏，管理“活下去”的问题。
本年也如实有一些积极的信号，“止跌回稳”似乎也驱动了。
房企不摆烂，积极的“自我确立”，如实起到了一定作用，企业端的风险在徐徐弱化。
各式积极的战略落地，外加新的财政和货币战略，天然传导到销售端，还需要一定的时刻，然而在一定进度上，阛阓的预期和信心，都有一定的改善。
信号很热烈：
1、住户部门中永远贷款驱动回暖，2024年11月份，住户中永远贷款新增3000亿，同比多增669亿；70个城市，房价环比高潮的城市增多，而下跌的城市，降幅也全线收窄；
2、房企融资回暖，现时“白名单”贷款照旧有5万多亿，而房企在融资上，也不错百花都放，见识物业贷、发债、定增、公募REITs、ABS，这些都能用上，资金面上，如故大概解一部分渴的；
3、地点也在发力去库存，战略面上不仅有货币化安置，还有专项债收储、收购存量闲置地盘等。
2025年，多端发力，走出逆境。